ImmobilienrechnerVermietung realistisch durchrechnen
Immobilie als
Kapitalanlage
Was bleibt monatlich übrig, wie wirkt die Steuer und welches Vermögen entsteht bis zum Verkauf?
Betrachtung15 JahreCashflow · Steuer · Vermögen
Der Name erscheint nur in der Auswertung und kann freigelassen werden.
01
Kauf & Finanzierung
Die Basis für Gesamtaufwand, Darlehen und Rate.
02
Vermietung & laufende Kosten
Nur wenige Kernwerte – die Details bleiben trotzdem sauber getrennt.
Steuern, Abschreibung & Verkauf einstellen
Entwicklung über die Haltedauer
Jahr für Jahr nachvollziehbar
| Jahr | Immobilienwert | Restschuld | Tilgung | Cashflow n. Steuer | Eigenkapital im Objekt |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 253.750 € | 226.715 € | 4.710 € | -4.103 € | 27.035 € |
| 5 | 269.321 € | 205.982 € | 5.482 € | -3.897 € | 63.339 € |
| 10 | 290.135 € | 175.224 € | 6.627 € | -3.675 € | 114.911 € |
| 15 | 312.558 € | 138.042 € | 8.011 € | -3.508 € | 174.516 € |
Saubere Trennung
Drei Ergebnisse statt einer geschönten Rendite
Miete minus Rate, nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Rücklagen, Erhaltung und die modellierte Steuerwirkung ergibt den echten Cashflow.
Zinsen, laufende Werbungskosten und Gebäude-AfA beeinflussen das Ergebnis aus Vermietung. Tilgung und reine Rücklagenzuführung werden nicht als sofort abziehbar behandelt.
Tilgung reduziert die Restschuld. Wertentwicklung erhöht oder senkt den Objektwert. Beim Verkauf werden Kosten, Restschuld und eine mögliche Steuer separat abgezogen.
Rechts- und Rechengrundlagen
Modellrechnung nach deutschem Recht und Rechtsstand Juli 2026. Die Einkommensteuer wird als Differenz des Tarifs 2026 mit und ohne Vermietungsergebnis berechnet. Solidaritätszuschlag, Gewerblichkeit, Umsatzsteuer, Sonderabschreibungen, Denkmalschutz, möblierte Vermietung, Angehörigenvermietung, ausländische Sachverhalte und individuelle Verlustverrechnungsgrenzen sind nicht automatisch enthalten.
Unverbindliche finanzielle und steuerliche Modellrechnung. Sie ersetzt keine Immobilienbewertung, Finanzierungszusage, Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind Kaufvertrag, Darlehensvertrag, Objektunterlagen, tatsächliche Aufwendungen und die Rechtslage im jeweiligen Steuer- beziehungsweise Verkaufsjahr.